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FPによる住宅ローンの基礎知識特集

3.変動金利と固定金利の違いってなぁに?

住宅ローンを借りたら利息を付けて返済するのね。利息がいくらなのは「金利」で決まるようだけど、それには変動金利と固定金利があるみたい。これってどう違うのかしら?

3.変動金利と固定金利の違いってなぁに?

変動金利と固定金利、そして返済方法の種類について知っておきましょう

住宅ローン金利が歴史的な低水準な今(2016年12月現在)のおすすめは固定金利です

はじめに
まり・りび読者のみなさま、こんにちわ。住宅ローンだけでなく、借りたお金は利息を付けて返済します。
このとき1年あたりの利息はいくらなのかを決めるのが金利です。
住宅ローンには変動金利と固定金利の2種類があり、これらは返済方法に深く関わっていて、元金(借りたお金)の減り方を変える重要なポイントにもなっています。
質問1 変動金利と固定金利ってどう違うの?
すべての返済期間で金利が変わらないのが『超長期固定金利型(全期間固定金利)』です。前回ご紹介した『フラット35』がこのタイプで、借り入れたときに利息合計が分かり、総返済額と毎回の返済額も決まります。
変動金利は通常年2回金利が見直されます。将来の利息がどうなるか分からないので、借り入れたときに総返済額は分かりません。そして毎回の返済額も5年ごとに見直されます。
なお固定金利でも超長期固定金利型以外は一定の期間で金利が見直され変動します。
変動金利と固定金利
質問2 固定でも金利が変わるの?!
三井住友銀行の場合、2年、3年、5年、10年と、やや長めの期間で金利が変わらないものを『固定金利特約型』と呼び『超長期固定金利型』と区別しています。
特約期間中に金利は変わりませんが、その期間が終わると新たに固定金利特約型か変動金利型に選び直すので、このときから金利は変わります。
質問3 金利が変わると返済額はどうなるの?
住宅ローンの返済方法は『毎回の返済額が一定の「元利均等返済」』『毎回の返済額のうち、元金返済分が一定の「元金均等返済」』の2つがあり、変動金利の場合はこうなります。
(分かりやすいように極端な例で説明しています)

元利均等返済=毎回の返済額が変わらない(5年間で見直し)
⇒金利が変わると元金の減り方が変わる
現返済額:15万円(元金返済分:10万円+利息分:5万円)
金利が上がると↑
新返済額:15万円(元金返済分:9万円+利息分:6万円)
金利が下がると↓
新返済額:15万円(元金返済分:11万円+利息分:4万円)
元金均等返済=毎回の元金返済分が変わらない(返済額は毎回変わる)
⇒金利が変わると毎回の返済額は変わるが元金の減り方は同じ
現返済額:15万円(元金返済分:10万円+利息分:5万円)
金利が上がると↑
新返済額:16万円(元金返済分:10万円+利息分:6万円)
金利が下がると↓
新返済額:14万円(元金返済分:10万円+利息分:4万円)
※固定金利特約型も基本的には一緒ですが、返済額の見直しは特約期間終了後になります。 ※元金均等返済は金融機関によっては取り扱っていない場合があります。
質問4 超長期固定型ではどうなるの?
借り入れたときに決まった金利と毎回返済額に変更はありません。
元利均等返済=毎回の返済額が変わらない(最後まで見直しなし)
⇒返済が進むほど元金の減り方が早まる
元金均等返済=毎回の元金返済分が変わらない(返済額は徐々に減る)》
⇒元金の減り方は一定で、返済額は初回が一番多い
元利均等返済と元金均等返済の違い
質問5 そして私は何を選べばいいの?
今の住宅ローン金利は歴史的な低水準が続いています。しかしこれは逆に変動金利の潜在的なリスクとも言えます。元利均等返済で金利が急上昇すると、最悪、利息が払いきれずに先送りされ、次の返済額見直しで大きく上がる場合があります。元金均等返済は早ければ次回から返済額が急増します。
わずか20数年前には金利8%以上という時代があり、私も6.18%で借りていた経験があります。そのため今なら超長期固定金利をファーストチョイスにして、前回ご紹介した『住宅金融支援機構の「ローンシミュレーション」』を利用しながら、お好きな返済方法を選ぶことをお勧めします。もちろん借り入れ時に必要な諸費用、購入後の固定費などもお忘れなく。
今回のまとめ
はじめての住宅ローン借り入れは長期に及ぶ返済、返済総額の多さ、本当に返済を続けていけるのかなどなど、考えはじめると大変なプレッシャーを感じるかも。
でも、
マイホームは家族を温かく見守ってくれる銀行でもあるのです。住宅ローンの返済はマイホームに定期預金をしているようなもの。だから、いつかきっと利子がたっぷり返ってくるでしょう。明るく楽しい素敵な家族の想い出という利子が ^^

(本記事は記事執筆時点の2016年12月の情報に基づいて執筆されています。)
Profile

CFP®(ファイナンシャル・プランナー)、基本情報技術者、宅地建物取引士原 浩也(はらひろや) 先生 くらしとお金とパソコンのヘルプデスク『スラウギ』代表

28年間の総合出版社勤務で情報システム、広告・販売営業、物流開発と、様々な職務を経験し5年前に早期退職。 FP資格を取得後、某大学にて中島智美さんの「マネープランニング講座」講師を務める。 また技術者として高齢者向けのスマホ、タブレット、PC講座講師をするほか、不調PC修復などの出張サポートも行っている。

同い年で共に地方出身の妻、今年社会人になった長男、大学2年の長女の4人暮らし。 結婚を機に26歳でマンション購入。長男が生まれ住み替えて現在居住中。 当コラムは、読者のみなさんがこれから経験するであろうことを、ちょっと先にやってきた私がお伝えします。

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