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FPから見たマンション生活特集

4.長期修繕計画のないマンションは買ってはダメ!

どんなに新しいマンションでも次第に躯体や設備は劣化します。そのため適切な長期修繕計画はとても重要です。買ったら終わりではなく、その日から「もう一人の家族」であるマンションとの共同生活も始まります。

4.長期修繕計画のないマンションは買ってはダメ!

適切な長期修繕計画はとても重要です

管理費や修繕積立金はとても大切な「必要経費」と考えましょう。

毎月支払う管理費と修繕積立金は何のため?
まり・りび読者のみなさま、こんにちわ。明るく楽しい「おうちマンション生活」を目指すコラムの4回目は、日々のマンション暮らしを快適にする『管理』と、マンションの寿命を左右する『大規模修繕』についてです。

マンションを購入すると住宅ローンとは別に、毎月『管理費』と『修繕積立金』を支払います。両者とも住民の共同資産である『共有部分』の維持管理費用ですが、前者は主に日々のメンテナンスに、後者は概ね12年単位で実施される『大規模修繕』のために使われます。
管理費が低いと住民の負担が大きい場合も
住民で作る『管理組合』が管理会社にマンション管理業務全般を委託する『全部委託』は一般的な管理形態です。このほか住民が管理全てを行なう『自主管理』、一部を行なう『一部委託』もあります。いずれも『全部委託』よりコストは低くなりますが、自分たちの責任でやらないといけないので、その分住民の負担は大きくなりがちです。
定額委託業務費内訳
©原 浩也
※管理会社に『全部委託』した場合の年間管理項目例
大規模修繕はびっくりするほど大きな金額がかかります
『管理費』は清掃や電球の交換、定期的な排水管清掃など、日常の施設管理や設備維持のために使われます。一方、『修繕積立金』は外壁修復、送排水管やエレベーターの交換など、将来予想される大規模修繕のための準備金で、数千万円から億単位の金額が必要になります。そして回数を重ねるごとに必要な金額も増える傾向があります。
なお首都圏でよく見られる立体駐車場の修繕費はかなり高額なので、同じ価格帯のマンションでも後に修繕積立金に大きな差が出る場合があります。
適切に修繕されていないマンションはスラム化の危険が!
1998年以降、鉄筋コンクリート造り建物の法定耐用年数は47年となっています。随分短く感じますが、これは財務省が税金の計算上決めた数字で、実際の建物寿命とは別物と考えて良いでしょう。最近のマンションは素材や性能が向上していますし、定期的に適切な修繕をしてより長持ちさせようという流れになってます。

そのために『大規模修繕』を前提にした長期修繕計画はとても重要です。しかし先日のTVで知った方もいらっしゃると思いますが、築年数が古いマンションの中には修繕計画どころか設備のメンテナンスすらされていない物件も現実にあります。そんなマンションはいずれスラム化するので絶対に買ってはいけません。
修繕積立金が不足すると毎月の支払額が激増したり、一時徴収されたりすることも
国交省では目安として大規模修繕を12年ごととしています。購入したいマンションの大規模修繕の予定と修繕積立金がどうなっているか、特に中古マンションでは重要になるので必ず確認しましょう。

修繕が近づき積立不足が分かったときには、工事まで余裕があれば修繕積立金の増額で、間に合わない時は臨時徴収(その後に値上げ)で対応するのが一般的です。
ちなみに我が家も当初は1,900円だったのが、最初の大規模修繕を前に19,000円と10倍!になりました。このように修繕積立金は激増することがあります。そして一度上がったら値下げはまず無いので、以後の毎月の出費は増えていきます。

これは少し前に販売されたマンションに見られます。当時は修繕積立金を低目に設定して販売するマンションが多く、初回の大規模修繕が近づいてからようやく金額不足が分かるのでした。
このような背景から、最近の新築マンションは入居時に『修繕積立一時金』を徴収するようになっています。しかしこれ、物件によっては100万円ほどと高額なものあり、資金計画に影響する事もあるので、こちらも早めに確認してくださいね。
管理費や修繕積立金で分かる住民意識の高さ
いわゆる管理の良いマンションでは、管理費と修繕積立金を合わせるとそれなりの金額になるはず。こういうマンションは管理意識(と経済的余裕)の高い住民が多く、結果としてマンションの資産価値も維持(あるいは向上)され、そして何より安心・安全に暮らせます。
毎月の出費なので安く抑えたい気持ちになりがちですが、この2つはとても大切な「必要経費」と考えることが重要です。

さて次回は今回出た大規模修繕ではもちろん、日々の住みよさのために重要な役割を果たす管理組合についてお話します。
では明るく楽しい「おうちマンション生活」を目指すコラムの4回目はこのへんで!
最後までお読みくださりありがとうございました。
Profile

CFP®(ファイナンシャル・プランナー)、基本情報技術者、宅地建物取引士原 浩也(はらひろや) 先生 くらしとお金とパソコンのヘルプデスク『スラウギ』代表

28年間の総合出版社勤務で情報システム、広告・販売営業、物流開発と、様々な職務を経験し5年前に早期退職。 FP資格を取得後、某大学にて中島智美さんの「マネープランニング講座」講師を務める。 また技術者として高齢者向けのスマホ、タブレット、PC講座講師をするほか、不調PC修復などの出張サポートも行っている。

同い年で共に地方出身の妻、今年社会人になった長男、大学2年の長女の4人暮らし。 結婚を機に26歳でマンション購入。長男が生まれ住み替えて現在居住中。 当コラムは、読者のみなさんがこれから経験するであろうことを、ちょっと先にやってきた私がお伝えします。

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